Forderungen vom Vermieter nach dem Auszug: Kaution, Renovierung, Schäden
Die Wohnung ist übergeben, und Wochen später kommt eine Rechnung über Malerarbeiten oder Schäden. Viele dieser Forderungen sind unberechtigt oder schon verjährt. Prüfen Sie genau, bevor Sie zahlen.
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Nach einem Auszug haben beide Seiten offene Rechnungen. Sie wollen Ihre Kaution zurück, der Vermieter möchte vielleicht Geld für Renovierung, Reparaturen oder ausstehende Nebenkosten. Gerade wer ohnehin knapp bei Kasse ist, gerät durch solche Forderungen schnell in Bedrängnis. Das Mietrecht schützt Mieter hier aber deutlich.
Die wichtigste Frist: sechs Monate
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückbekommen hat, also meist mit der Schlüsselübergabe. Das steht in § 548 BGB und gilt für Schadensersatz, unterlassene Renovierungen und Reparaturen.
Nach Ablauf der sechs Monate können Sie sich auf die Verjährung berufen und müssen nicht zahlen. Der Vermieter kann die Frist nur unterbrechen, wenn er zum Beispiel Klage erhebt oder einen Mahnbescheid beantragt. Ein einfacher Brief reicht nicht. Der Vermieter kann aber mit verjährten Ansprüchen gegen die Kaution aufrechnen, wenn er sie vor Eintritt der Verjährung hätte aufrechnen können. Für offene Mieten und Nebenkosten gilt dagegen die normale Verjährung von drei Jahren, die im Ratgeber Verjährung von Schulden erklärt ist.
Renovierung: Oft müssen Sie nicht streichen
Viele Mietverträge verpflichten Mieter zu Schönheitsreparaturen, also Streichen, Tapezieren und Lackieren. Der Bundesgerichtshof hat viele solcher Klauseln für unwirksam erklärt. Unwirksam sind zum Beispiel:
- starre Fristen wie "alle drei Jahre Küche und Bad streichen",
- Klauseln, nach denen Sie beim Auszug immer renovieren müssen, egal wie lange Sie dort gewohnt haben,
- Vorgaben zu bestimmten Farben während der Mietzeit,
- Renovierungspflichten, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und keinen angemessenen Ausgleich bekommen haben.
Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie gar nicht renovieren. Lassen Sie den Mietvertrag im Zweifel vom Mieterverein prüfen. Die Mitgliedschaft kostet meist 5 bis 10 Euro im Monat und lohnt sich bei einem Streit oft schon nach dem ersten Fall.
Abnutzung oder Schaden?
Normale Abnutzung durch Wohnen ist mit der Miete bezahlt. Dazu gehören zum Beispiel Laufspuren auf dem Teppich, leichte Kratzer im Parkett, verblasste Wände hinter Bildern und Abdrücke von Möbeln. Dafür darf der Vermieter nichts verlangen.
Ein Schaden ist etwas, das über den normalen Gebrauch hinausgeht: Brandlöcher, gesprungene Waschbecken, Wasserschäden durch Nachlässigkeit oder stark verschmutzte Böden. Auch hier darf der Vermieter nur den Zeitwert verlangen. Ein zehn Jahre alter Teppich hat kaum noch einen Wert, Sie müssen also nicht den Preis eines neuen bezahlen.
Die Kaution zurückbekommen
Der Vermieter darf die Kaution nach dem Auszug eine angemessene Zeit behalten, um mögliche Ansprüche zu prüfen. Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil länger behalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Die Kaution steht Ihnen mit Zinsen zu, wenn sie wie vorgeschrieben angelegt war. Fordern Sie sie nach Ablauf der Prüfzeit schriftlich zurück und setzen Sie eine Frist von zwei Wochen. Zahlt der Vermieter nicht, können Sie einen Mahnbescheid beantragen. Wie das Mahnverfahren funktioniert, steht im Ratgeber Mahnung, Mahnbescheid und Inkasso.
Wenn eine Forderung kommt
Gehen Sie eine Forderung vom ehemaligen Vermieter in dieser Reihenfolge durch:
- Datum der Schlüsselübergabe notieren. Sind sechs Monate vergangen, gilt bei Schäden und Renovierung die Verjährung.
- Mietvertrag lesen. Steht dort überhaupt eine Pflicht zur Renovierung, und ist die Klausel wirksam?
- Übergabeprotokolle von Ein- und Auszug vergleichen. Was schon beim Einzug da war, kann Ihnen nicht angelastet werden.
- Rechnungen anfordern. Der Vermieter muss die Kosten belegen, Pauschalbeträge reichen nicht.
- Zeitwert prüfen. Für alte Bodenbeläge oder Geräte ist nur ein geringer Ersatz fällig.
Ist die Forderung teilweise berechtigt und Sie können sie nicht sofort bezahlen, bieten Sie eine Ratenzahlung an. Eine Vorlage finden Sie bei unseren Musterbriefen. Für offene Nebenkosten aus der letzten Abrechnung hilft der Ratgeber Nebenkostennachzahlung.
Quellen
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Nur einen angemessenen Teil, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist. Den Rest muss er nach der Prüfzeit auszahlen.
Was ist, wenn ich kein Übergabeprotokoll habe?
Dann muss der Vermieter beweisen, dass ein Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden ist. Fotos, Zeugen und das Protokoll vom Einzug helfen Ihnen. Machen Sie beim nächsten Auszug immer ein Protokoll mit Fotos.
Muss ich Dübellöcher zuspachteln?
Eine übliche Zahl von Dübellöchern gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Viele Gerichte verlangen aber, dass Sie sie beim Auszug fachgerecht verschließen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Übermäßig viele Löcher, etwa in Fliesen, können ein Schaden sein.